🏢 Überfinanzierte Wohnungen als Steuersparmodell (90er Jahre und heute)
Johann Tillich • 20. Dezember 2025
Wohnungen wurden nicht primär als Wohn- oder Renditeobjekt, sondern als Steuersparinstrument verkauft.
Überfinanzierte Eigentumswohnungen als Steuersparmodell der 1990er Jahre und auch ab 2020 wurden solche Modelle wieder angeboten. Bei uns haben sich bereits viele Geschädigte Verbraucher gemeldet, denen ebenfalls solche "Schrottimmobilien verkauft wurden!
Das Versprechen vom steuerfreien Vermögensaufbau
In den 1990er Jahren wurden in Deutschland zehntausendfach Eigentumswohnungen als angebliche Steuersparmodelle verkauft. Die Zielgruppe war klar umrissen: gut verdienende Angestellte, Beamte, Selbstständige – Menschen mit stabilem Einkommen, aber ohne vertiefte Kenntnisse im Immobilien- oder Steuerrecht.
Das Versprechen lautete nahezu immer gleich:
„Der Staat bezahlt Ihre Immobilie.“
Durch Abschreibungen, Schuldzinsen und steuerliche Verluste sollte sich die Wohnung angeblich „von selbst tragen“.
Was viele Käufer nicht erkannten: Der wirtschaftliche Nutzen der Immobilie stand nicht im Vordergrund. Entscheidend war allein die steuerliche Wirkung – und die funktionierte nur kurzfristig.
Die Konstruktion der Überfinanzierung
Charakteristisch für diese Modelle war eine massive Überfinanzierung der Immobilie. Der tatsächliche Marktwert der Wohnung spielte kaum eine Rolle.
Der Kaufpreis setzte sich häufig zusammen aus:
- dem realen Immobilienwert,
- hohen Vertriebs- und Innenprovisionen (20–30 %),
- Gebühren für Treuhänder, Steuerberater oder Konzeptanbieter,
- Finanzierungskosten, Agios und Nebenkosten.
- All diese Posten wurden mitfinanziert. Eigenkapital war nicht erforderlich – im Gegenteil: Die „0-DM-Finanzierung“ galt als Verkaufsargument.
- So entstanden Finanzierungen in Höhe von 140 bis 160 % des tatsächlichen Verkehrswertes der Wohnung.
Steuerersparnis statt Wirtschaftlichkeit
Die Modelle rechneten sich ausschließlich über die Steuer:
Abschreibungen nach § 7 EStG,
Schuldzinsen als Werbungskosten,
künstlich erzeugte Verluste aus Vermietung und Verpachtung.
Solange der Käufer ein hohes zu versteuerndes Einkommen hatte, funktionierte die Rechnung auf dem Papier.
Doch die wirtschaftliche Realität sah anders aus:
Die Mieteinnahmen reichten nicht zur Deckung der Kreditraten.
Monatliche Unterdeckungen waren die Regel, nicht die Ausnahme.
Die versprochenen Wertsteigerungen blieben aus.
Die Wohnung war kein Vermögensaufbau – sie war ein dauerhaftes Zuschussgeschäft.
Wenn das Einkommen wegbricht
Besonders problematisch wurde das Modell, sobald sich die persönliche Situation änderte:
Arbeitsplatzverlust
Wechsel in die Selbstständigkeit
Krankheit
Eintritt in den Ruhestand
Mit dem sinkenden Einkommen entfiel der steuerliche Vorteil – die Kreditverpflichtungen blieben jedoch in voller Höhe bestehen.
Ein Verkauf der Immobilie war meist unmöglich:
Der erzielbare Kaufpreis lag deutlich unter der offenen Restschuld. Die Eigentümer saßen fest – oft über Jahrzehnte.
Langfristige Folgen für die Betroffenen
Für viele Käufer endete das Steuersparmodell in einer finanziellen Sackgasse:
Überschuldung trotz Immobilieneigentum
Zwangsversteigerungen
Restschulden nach Verwertung
Privatinsolvenz
Nicht wenige Betroffene kämpften bis ins hohe Alter mit den Folgen einer einzigen Fehlentscheidung aus den 1990er Jahren.
Typische Fallbeispiele aus der Praxis
Fall 1: Der Beamte mit der „steuerfreien Wohnung“
Ein 38-jähriger Beamter kauft 1996 eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage.
Kaufpreis laut Vertrag: 180.000 DM.
Tatsächlicher Marktwert: ca. 120.000 DM.
Die Finanzierung beträgt 195.000 DM – inklusive Provisionen und Nebenkosten.
Die monatliche Miete liegt 300 DM unter der Kreditbelastung.
Anfangs gleicht die Steuerersparnis den Fehlbetrag aus.
Mit Eintritt in den Ruhestand sinkt das Einkommen – der Steuervorteil entfällt.
Der Verkauf scheitert an der hohen Restschuld.
Ergebnis: Zwangsversteigerung und Privatinsolvenz mit über 80.000 € Restschulden.
Fall 2: Das Ehepaar und das „Rundum-Sorglos-Paket“
Ein Ehepaar mit zwei Einkommen wird 1994 von einem Strukturvertrieb angesprochen.
Angeboten wird eine „komplett betreute Steuersparwohnung“.
- Kein Eigenkapital
- Verwaltung inklusive
- Mietgarantie für fünf Jahre
- Nach Ablauf der Mietgarantie sinken die Einnahmen drastisch.
- Die Wohnung steht mehrfach leer, Reparaturen fallen an.
- Der Marktwert liegt weit unter der Kreditsumme.
- Nach der Trennung des Ehepaares bleibt ein Partner allein auf der Finanzierung sitzen.
- Die Schulden übersteigen den Immobilienwert um fast 50 %.
Fall 3: Der Selbstständige und das Ende der Abschreibung
Ein selbstständiger Handwerksmeister investiert 1998 in zwei Eigentumswohnungen.
Die steuerliche Verlustzuweisung reduziert seine Steuerlast erheblich.
Nach einer wirtschaftlichen Krise muss er den Betrieb aufgeben.
Ohne Gewinne gibt es keine Steuerersparnis mehr – die monatlichen Raten laufen weiter.
Beide Wohnungen werden später zwangsversteigert.
Die Restschulden bleiben bestehen und führen zur Verbraucherinsolvenz.
Vom historischen Steuersparmodell zur aktuellen Wiederholung
Wer glaubt, die überfinanzierten Steuersparimmobilien der 1990er Jahre seien ein abgeschlossenes Kapitel, irrt.
Die damaligen Vertriebsstrukturen sind nicht verschwunden – sie haben sich modernisiert, umbenannt und neu positioniert.
Heute werden erneut Immobilien als Steuerspar- oder Altersvorsorgemodell an Verbraucher vermittelt. Die Argumentation ist vertraut, nur die Begriffe haben sich geändert.
Gleiche Mechanik – neues Etikett
Statt „Steuersparwohnung“ heißt es heute:
„Kapitalanlage zur Altersvorsorge“
„Inflationsschutz durch Betongold“
„Steuern sinnvoll umleiten“
„Immobilieninvest ohne Eigenkapital“
Der Kern bleibt identisch:
Nicht die Wirtschaftlichkeit der Immobilie steht im Vordergrund, sondern die steuerliche Wirkung in Kombination mit hoher Fremdfinanzierung.
Rückkehr der Überfinanzierung
Auch heute werden wieder Immobilien vermittelt, deren Finanzierung deutlich über dem tatsächlichen Marktwert liegt.
Typische Merkmale aktueller Modelle:
Kaufpreise oberhalb des regionalen Marktwertes
Mitfinanzierung von:
Vertriebskosten
Konzeptgebühren
„Beratungshonoraren“
Finanzierungen von 140 bis 160 % des realen Immobilienwerts
Kaum oder kein Eigenkapital
Die Überfinanzierung wird erneut als Vorteil verkauft:
„Sie setzen kein eigenes Geld ein und nutzen den Hebel der Bank.“
Steuerersparnis als Verkaufsargument
Bankgeprüft
Wie schon in den 1990er Jahren wird die Steuerersparnis in den Vordergrund gestellt:
Abschreibungen
Schuldzinsen
Verluste aus Vermietung und Verpachtung
Oft wird suggeriert, die monatliche Belastung sei „nahe null“ oder werde „vom Finanzamt getragen“.
Was regelmäßig fehlt:
eine realistische Cashflow-Betrachtung
eine Sensitivitätsrechnung bei Einkommensverlust
eine ehrliche Einschätzung des Wiederverkaufswertes
Neue Zielgruppen – gleiche Risiken
Während in den 1990er Jahren vor allem Beamte und gut verdienende Angestellte angesprochen wurden, richtet sich der Vertrieb heute zusätzlich an:
junge Familien
Berufseinsteiger
Selbstständige
Verbraucher ohne Immobilienerfahrung
Besonders gefährlich ist, dass viele Käufer glauben, aus den Fehlern der Vergangenheit sei gelernt worden – und deshalb kein Risiko mehr bestehe.
Doch das Risiko ist nicht verschwunden. Es wurde lediglich neu verpackt.
Die bekannten Folgen zeichnen sich erneut ab
Bereits heute zeigen sich die gleichen Problem Muster:
Mieteinnahmen bleiben hinter den Prognosen zurück
steigende Zinsen erhöhen die monatliche Belastung
steuerliche Effekte fallen geringer aus als versprochen
Verkaufsversuche scheitern an der hohen Restschuld
Die Parallelen zu den 1990er Jahren sind unübersehbar.
Die zentrale Lehre – gestern wie heute
Der historische Rückblick ist keine Nostalgie, sondern eine Warnung.
Wer eine Immobilie ausschließlich wegen der Steuer kauft,
kauft kein Vermögen – sondern ein Risiko.
Steuerliche Vorteile können helfen, sie ersetzen jedoch keine wirtschaftliche Tragfähigkeit.
Eine Immobilie, die sich ohne Steuerersparnis nicht trägt, ist kein solides Investment – weder damals noch heute.
Übergang: Von der gescheiterten Steuersparimmobilie zur Überschuldung
Viele Betroffene erkennen erst spät, dass nicht ein einzelnes Problem vorliegt, sondern eine strukturelle Überschuldung entstanden ist.
Die monatlichen Belastungen aus der Immobilie übersteigen dauerhaft die eigenen finanziellen Möglichkeiten. Rücklagen sind aufgebraucht, neue Kredite verschaffen nur kurzfristig Luft.
Spätestens in diesem Stadium geht es nicht mehr um die Frage, ob gehandelt werden muss, sondern wie.
Die Erfahrung zeigt:
Wer zu lange versucht, ein gescheitertes Immobilienmodell aus eigener Kraft zu retten, verschärft die Situation oft erheblich. Verzugszinsen, Mahnkosten, Pfändungen und rechtliche Schritte der Gläubiger erhöhen die Schuldenlast zusätzlich.
Der Übergang von einer wirtschaftlichen Schieflage zur rechtlich relevanten Überschuldung verläuft schleichend – aber unumkehrbar, wenn nicht rechtzeitig gegengesteuert wird.
Wann aus einem Problem eine Überschuldung wird
Überschuldung liegt nicht erst dann vor, wenn kein Geld mehr vorhanden ist.
Sie beginnt regelmäßig dann, wenn:
die laufenden Verpflichtungen dauerhaft nicht mehr erfüllt werden können,
Kredite nur noch durch neue Kredite bedient werden,
oder Zahlungsverpflichtungen verschoben werden, um Zeit zu gewinnen.
Gerade bei überfinanzierten Steuersparimmobilien tritt dieser Punkt häufig ein, lange bevor die Betroffenen ihn selbst wahrnehmen.
Die falsche Hoffnung: „Es wird sich schon wieder rechnen“
Viele Betroffene klammern sich an Hoffnungen:
steigende Immobilienpreise
bessere Vermietung
sinkende Zinsen
neue steuerliche Vorteile
Diese Hoffnung ist menschlich – aber gefährlich.
Denn während abgewartet wird, wächst die Schuldenlast weiter.
An diesem Punkt ist ein nüchterner Blick notwendig:
Nicht jede Immobilie lässt sich retten – aber fast jede finanzielle Situation lässt sich ordnen, wenn rechtzeitig gehandelt wird.
Johann Tillich: Erfahrung aus über 5.000 Bankverhandlungen
Ein entscheidender Unterschied zwischen theoretischer Beratung und wirksamer Unterstützung liegt in der praktischen Erfahrung.
Johann Tillich bringt genau diesen Erfahrungsschatz ein.
In mehr als 20 Jahren Tätigkeit hat er über 5.000 Verhandlungen mit Banken, Kreditinstituten und Finanzierungsstellen geführt – überwiegend in Fällen rund um Steuersparmodelle, überfinanzierte Immobilien und gescheiterte Kapitalanlagen.
Diese Verhandlungen betrafen unter anderem:
- überhöhte Immobilienfinanzierungen
- problematische Kreditkonstruktionen
- Restschulden nach Zwangsversteigerungen
- Vergleichsverhandlungen vor und im Insolvenzverfahren
Diese Erfahrung ist für Betroffene von besonderer Bedeutung, denn Banken reagieren nicht auf theoretische Argumente, sondern auf Kenntnis ihrer internen Abläufe, Entscheidungslogiken und rechtlichen Grenzen.
Warum dieser Erfahrungsschatz entscheidend ist
Viele Verbraucher unterschätzen, wie asymmetrisch die Ausgangslage ist:
- Banken verfügen über spezialisierte Abteilungen
- standardisierte Argumentationsmuster
- klare wirtschaftliche Interessen
- Wer hier ohne Erfahrung agiert, verhandelt meist aus einer defensiven Position heraus.
- Der langjährige Umgang mit genau diesen Konstellationen ermöglicht es, Risiken realistisch einzuschätzen und Chancen zu erkennen, die Betroffenen allein oft verborgen bleiben.
- Dabei geht es nicht um Konfrontation, sondern um sachlich fundierte, tragfähige Lösungen.
- Einordnung im Zusammenspiel mit dem VfE
- Im Zusammenspiel mit dem Verein für Existenzsicherung (VfE) entsteht daraus eine besondere Form der Unterstützung:
- Der VfE strukturiert die Gesamtsituation und sichert die existenzielle Perspektive
- Johann Tillich bringt die operative Erfahrung aus tausenden realer Bankverhandlungen ein
Gerade bei Steuersparmodellen zeigt sich immer wieder:
Erfolg hängt nicht allein vom Recht ab, sondern davon, wie und mit welchem Wissen verhandelt wird.
Bedeutung für Betroffene
Für Menschen, die durch Steuersparimmobilien oder überfinanzierte Anlagen in finanzielle Not geraten sind, bedeutet dieser Erfahrungshintergrund vor allem eines:
Sie stehen nicht allein einer übermächtigen Struktur gegenüber, sondern können auf erprobtes Wissen aus vergleichbaren Fällen zurückgreifen.
Das ersetzt keine Entscheidung – aber es verhindert, dass Entscheidungen im Blindflug getroffen werden.
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Für viele Schuldnerinnen und Schuldner im Insolvenzverfahren ist es ein echter Schock: Ein Schreiben des Insolvenzverwalters flattert ins Haus – mit dem Antrag, ein unterhaltsberechtigtes Kind bei der Berechnung des pfändbaren Einkommens nicht mehr zu berücksichtigen. Der Grund: Das Kind hat eine Ausbildung begonnen und verdient eigenes Geld. Die Konsequenz wäre gravierend: Die Pfändungsfreigrenze sinkt, und es bleibt spürbar weniger Geld zum Leben. Doch ein aktueller Praxisfall zeigt deutlich: Ein Widerspruch kann sich lohnen – und sogar zum vollen Erfolg führen. Der Praxisfall: Wenn der Insolvenzverwalter Kinder „streichen“ will Die Ausgangslage ist typisch: Eine Mutter befindet sich in der Privatinsolvenz Zwei volljährige Kinder leben weiterhin in ihrem Haushalt Beide Kinder befinden sich in Ausbildung und verdienen jeweils 850 € netto Als Beitrag zu den Haushaltskosten zahlen sie 200 € Kostgeld Die Insolvenzverwalterin stellte daraufhin beim Insolvenzgericht einen Antrag nach § 850c Abs. 4 ZPO. Ziel: Beide Kinder sollten zu 100 % unberücksichtigt bleiben, da sie angeblich nicht mehr unterhaltsbedürftig seien. Der rechtliche Knackpunkt: Wann gilt ein Kind als „selbstständig“? Tatsächlich erlaubt § 850c Abs. 4 ZPO, Unterhaltsberechtigte ganz oder teilweise unberücksichtigt zu lassen – aber nur unter klaren Voraussetzungen. Entscheidend ist die Frage: Reichen die eigenen Einkünfte des Kindes aus, um den gesamten Lebensunterhalt zu decken? Die Rechtsprechung – insbesondere der Bundesgerichtshof – verlangt hier keine Pauschalannahmen, sondern eine konkrete Bedarfsrechnung: Einkommen des Kindes vs. tatsächlicher Lebensbedarf des Kindes Nur wenn das Einkommen den Bedarf vollständig deckt, darf das Kind komplett unberücksichtigt bleiben. Die drei entscheidenden Argumente im Widerspruch 1. Die Bedarfsrechnung: 850 € reichen nicht aus Auf den ersten Blick wirkt ein Nettoeinkommen von 850 € solide. Doch der tatsächliche Bedarf eines jungen Erwachsenen setzt sich aus mehreren Positionen zusammen: Regelbedarf (orientiert am Bürgergeld, z. B. ca. 451 € für U25 im Elternhaushalt) Kosten der Unterkunft (anteilige Miete und Heizung – „Kopfanteil“) Berufsbedingte Aufwendungen (Fahrtkosten, Monatskarte, Arbeitsmittel) Im konkreten Fall: Warmmiete: 1.200 € 3 Personen im Haushalt → 400 € pro Kopf Regelbedarf + Mietanteil: über 900 € 👉 Ergebnis: Das Einkommen von 850 € deckte den Bedarf nicht vollständig. 2. Kostgeld ist kein Beweis für Selbstständigkeit Ein häufiger Irrtum: Das gezahlte Kostgeld wird als Argument gegen die Unterhaltsbedürftigkeit gewertet. Tatsächlich gilt das Gegenteil. Die Zahlung von 200 € zeigt lediglich, dass sich die Kinder beteiligen, nicht aber, dass sie sich vollständig selbst unterhalten. Die Mutter erbringt weiterhin erheblichen Naturalunterhalt, etwa durch: Wohnraum Strom und Heizung Internet Lebensmittel Der tatsächliche Wert dieser Leistungen liegt deutlich über dem gezahlten Kostgeld. 3. Die „Kindergeld-Falle“ – ein klassischer Fehler In vielen Verfahren versuchen Insolvenzverwalter, das Kindergeld dem Einkommen des Kindes zuzurechnen. Das ist unzulässig. Der Bundesgerichtshof hat klar entschieden: Kindergeld ist im Pfändungsrecht kein eigenes Einkommen des Kindes (Beschluss vom 09.07.2020 – Az. IX ZB 38/19). 👉 Dieses Argument allein kann bereits entscheidend sein. Die Entscheidung des Gerichts: voller Erfolg Das Insolvenzgericht folgte der Argumentation vollständig und wies den Antrag der Insolvenzverwalterin zurück. Die Folgen für die Schuldnerin: Beide Kinder bleiben voll unterhaltsberechtigt Die Pfändungsfreigrenze bleibt unverändert Die wirtschaftliche Stabilität der Familie ist gesichert Fazit: Wehren Sie sich – es lohnt sich Dieser Fall zeigt eindrucksvoll: Ein Antrag des Insolvenzverwalters ist kein Urteil. Wenn Sie ein ähnliches Schreiben erhalten: ✅ Handeln Sie schnell – Fristen liegen oft bei nur zwei Wochen ✅ Rechnen Sie konkret – Bedarf und Einkommen sauber gegenüberstellen ✅ Nutzen Sie die Rechtsprechung – insbesondere zur Kindergeldfrage Ein gut begründeter Widerspruch ist oft einfacher als gedacht – und kann entscheidend für Ihre finanzielle Situation im Insolvenzverfahren sein. Diesen Fall hat der Verein für Existenzsicherung mit RA Tobias Neumeier erfolgreich gegen die Insolvenzverwalterin geführt!
Finanzielle Schwierigkeiten sind für viele Menschen eine große Belastung. Ob steigende Lebenshaltungskosten, Kredite, Immobilienfinanzierungen oder unerwartete Ereignisse – Schulden entstehen oft schneller als gedacht. Die VfE Schuldenberatung unterstützt Verbraucher dabei, ihre finanzielle Situation zu ordnen und nachhaltige Lösungen zu finden. Was leistet eine professionelle Schuldenberatung? Eine qualifizierte Schuldenberatung hilft nicht nur beim Überblick über bestehende Schulden, sondern entwickelt gemeinsam mit Betroffenen realistische Lösungswege. Ziel ist es, Zahlungsfähigkeit wiederherzustellen und langfristig finanzielle Stabilität zu erreichen. Die VfE Schuldenberatung bietet umfassende Verbraucherberatung bei privaten Schulden, unter anderem in folgenden Bereichen: Schulden aus Konsumkrediten, Kreditkarten und Versandhäusern Private Überschuldung und Zahlungsrückstände Immobilien- und Hypothekenschulden Vorbereitung und Begleitung von Bankverhandlungen bei Immobilienkrediten Information zu Schuldenregulierung, Vergleichen und Entschuldungsmöglichkeiten Schuldenberatung bei Immobilien- und Hypothekenschulden Gerade bei Immobilienfinanzierungen geraten viele Haushalte unter Druck – etwa durch Zinsanpassungen, Einkommensverluste oder unerwartete Ausgaben. Die VfE Schuldenberatung unterstützt bei: Analyse bestehender Immobilien- und Darlehensverträge Vorbereitung von Gesprächen mit Banken und Kreditinstituten Entwicklung von Lösungsoptionen wie Ratenanpassungen, Umschuldungen oder Vergleichen Einschätzung wirtschaftlicher Handlungsmöglichkeiten Eine frühzeitige Schuldenberatung kann helfen, schwerwiegende Folgen wie Zwangsversteigerungen zu vermeiden. Kostenlose Sprechstunden für Verbraucher Ein besonderes Angebot der VfE Schuldenberatung sind kostenlose Sprechstunden für Verbraucher. Hier steht die praktische Hilfe im Vordergrund. Dazu zählen: Sichtung und Ordnung von Schuldenunterlagen (Kreditverträge, Mahnungen, Kontoauszüge) Erstellung einer Haushalts- und Finanzübersicht Unterstützung bei der Vorbereitung von Bank- und Gläubigergesprächen Aufzeigen konkreter Lösungen bei privaten Schulden, z. B. Ratenpläne oder Vergleichsangebote Orientierung zu den nächsten sinnvollen Schritten der Schuldenregulierung Warum Schuldenberatung frühzeitig sinnvoll ist Je früher Betroffene professionelle Hilfe in Anspruch nehmen, desto größer sind die Handlungsspielräume. Schuldenberatung bedeutet nicht Kontrolle oder Verurteilung – sondern Unterstützung, Klarheit und neue Perspektiven. Fazit: Die VfE Schuldenberatung begleitet Verbraucher kompetent, vertraulich und lösungsorientiert auf dem Weg aus der Schuldenkrise. Wer sich rechtzeitig beraten lässt, schafft die Grundlage für eine stabile finanzielle Zukunft. Finde die richtige Schuldnerberatung